建て替えできない土地とは

建て替えできない土地とは、建築基準法（建築物における日本の法律）で、接道義務を果たしていない土地のことです。土地ではなく建物の場合は「再建築不可物件」と呼ばれています。

接道義務を果たしていない再建築不可物件のこと

接道義務は、建築基準法に定められている住宅地に課せられるルールの一つ。緊急車両の進入や災害時の避難の観点から、一定以上の広さの道に接することを義務付けています。違反していると街の安全を確保できないため、義務を満たせるよう工事するまでは再建築が禁止されています。

接道義務を満たすには、原則として敷地が2メートル以上道路に接していなければならず、この基準を満たしていないものが接道義務違反の土地となります。

接道義務を満たせる「道路」は何でもいいわけではなく、その内容が建築基準法に記載されています。接道義務を果たせる道路の定義は、以下の記事で詳しく説明しています。

接道義務違反の土地はいくつか種類がありますが、不動産広告などでよく見かけるのは以下の二種類です。

袋地は他人の土地に囲まれており、旗竿地は敷地から道路まで路地が飛び出しています。かなり独特の立地や形状をしているので判別しやすいです。土地を相続・売買する際は、再建築可能かどうか注意深く確認してみてください。

袋地は、他人の土地に取り囲まれ、道路と隔てられている土地のことです。これに対して、袋地を取り囲んでいる土地を指して囲繞地（いにょうち）と言います。

袋地の住人は、道路から自宅に出入りする際、必ず他人の土地のどこかを通行することになります。車の乗り入れなども難しく、接道義務違反の土地の中でも特に敬遠される傾向の強い土地です。

旗竿地は、道路に向かって土地から細長い路地が伸びているような形状の土地です。道路に旗が立っているように見えるため、旗竿地と言われています。

接道はしていても、その道が建築基準法上の道路ではない場合や、道路と接している路地の幅が2m未満の場合、接道義務違反の土地となります。